Análisis de Precios Unitarios (APU) en construcción: la guía definitiva

El sector construcción depende de sus números. Un proyecto técnicamente impecable puede fracasar si su presupuesto está mal armado, y en el centro de ese presupuesto está el Análisis de Precio Unitario (APU).

Este artículo se propone ser tu manual de cabecera, ya que une rigor técnico con ejemplos prácticos para que puedas construir, auditar y optimizar tus precios unitarios con criterios profesionales.

Avanzaremos desde los fundamentos (estructura, pasos y fórmulas) hasta un ejemplo integral, listas de verificación y errores frecuentes, siempre con énfasis en trazabilidad (que todo número tenga respaldo) y congruencia con el procedimiento constructivo y el programa de obra.

También te daremos herramientas para tomar mejores decisiones: cómo ajustar rendimientos y salarios reales (FSR), cómo calcular costos horarios de maquinaria, cómo integrar sobrecostos (indirectos, financiamiento, utilidad y cargos), y cómo conectar tus PUs con el control de obra (valor ganado, flujo de caja, curvas S).

La idea es que, al terminar, tengas un sistema vivo de costos: robusto para licitaciones, claro para auditorías y flexible para escenarios (cambios de diseño, inflación o variaciones de mercado). Si dominas el APU, dominas el presupuesto; y si dominas el presupuesto, controlas el proyecto.

¿Qué es el precio unitario y por qué es la base del presupuesto?

Según el artículo 185 del RLOPYSRM (Reglamento de la Ley de Obras Públicas y Servicios relacionados con las mismas):

«Se considerará como precio unitario el importe de la remuneración o pago total que debe cubrirse al contratista por unidad de concepto terminado y ejecutado conforme al proyecto, especificaciones de construcción y normas de calidad.

El precio unitario se integra con los costos directos correspondientes al concepto de trabajo, los
costos indirectos, el costo por financiamiento, el cargo por la utilidad del contratista y los cargos
adicionales»

¿Por qué es la base del presupuesto? Porque el presupuesto final se calcula multiplicando los precios unitarios por las cantidades de obra. Si el precio unitario está bien armado (con rendimientos realistas, salarios reales (FSR), costos horarios consistentes y trazabilidad de cada insumo) entonces el presupuesto completo será consistente, defendible en auditoría y útil para controlar la obra (comparando lo ejecutado contra lo estimado). Además, un buen precio unitario permite analizar escenarios (cambios de procedimiento, alternativas de materiales, variaciones de rendimiento) y tomar decisiones informadas antes y durante la ejecución.

¿Qué es un Análisis de Precios Unitarios (APU) y para qué sirve?

Un Análisis de Precio Unitario desglosa cuánto cuesta ejecutar una unidad de obra (m² de muro, m³ de concreto, ml de tubería, etc.) considerando todos los recursos necesarios y su desempeño: materiales, mano de obra, equipo/maquinaria, más las incidencias económicas (indirectos, financiamiento, utilidad y cargos adicionales). En México, el marco normativo de obra pública describe explícitamente esta estructura en el Capítulo Sexto del Reglamento de la LOPSRM (RLOPSRM): el precio unitario se integra con costos directos, indirectos, financiamiento, utilidad y cargos adicionales.

En la práctica, el APU es la base para:

• Presupuestar con precisión.
• Ofertar en licitaciones y negociar contratos.
• Controlar costos durante la ejecución (comparando real vs. presupuestado).
• Tomar decisiones (valor ganado, ingeniería de valor, escenarios de compra y rendimientos).

Marco normativo y conceptos clave (México)

• RLOPSRM, Capítulo Sexto. Define cómo analizar, calcular e integrar precios unitarios congruentes con el procedimiento constructivo, el programa de ejecución y los costos vigentes de insumos.
• Tabuladores SICT (antes SCT). Publicaciones oficiales de referencia con conceptos calculados a costo directo, útiles como contraste metodológico y de estructura (no son “listas de precios” universales).
• AACE (clasificación de estimaciones). Relaciona la precisión esperable con el grado de definición del proyecto (Clase 5 a Clase 1). Útil para comunicar incertidumbre y elegir métodos (paramétrico, ensambles, detallado).
• Índices de precios (INEGI). Sirven para vigilar inflación/variación en materiales y servicios (p. ej., INPP y series específicas de construcción).

Estructura de un APU

Costos directos (CD)

1. Materiales — precio puesto en obra y mermas (desperdicio), fletes, acarreos, etc.
   Idea de fórmula por partida:
   Materiales_unit = Σ (Cantidad_i × Precio_base_i × (1 + %Mermas_i)) + Fletes/Acarreos
   El RLOPSRM establece que el costo unitario de materiales se obtiene del precio básico unitario vigente de mercado puesto en sitio, acorde a especificación.
2. Mano de Obra (MO) — Salario Real (no solo salario base).
   Salario Real = Salario Base × FSR (FASAR)
   El FSR/FASAR incorpora prestaciones de la LFT, cuotas obrero-patronales (IMSS), INFONAVIT, etc. La CMIC y otras fuentes técnicas documentan la metodología para determinarlo; su valor no es fijo: depende de las condiciones legales, porcentajes vigentes, días pagados vs. laborados, riesgos, etc.
   El enfoque general: FSR = 1 + (Prestaciones y cargas / Salario base); se aplica por especialidad/oficio cuando corresponda.
3. Maquinaria y Equipo (MyE) — Costo horario = costo de posesión (depreciación, intereses, seguros) + costo de operación (combustible, lubricantes, llantas, mantenimiento) + operador. Catálogos y manuales técnicos (CMIC, SICT y anexos en licitaciones) detallan la metodología para su cálculo y actualización.

Rendimientos: clave en MO y MyE. Un APU siempre se apoya en productividades realistas (m²/jornada, m³/h, etc.), congruentes con el procedimiento constructivo y el programa de obra, tal como exige el RLOPSRM.

Síntesis del costo directo:
CD = Materiales + Mano de Obra + Maquinaria y Equipo (+ Herramientas/consumibles directos si tu normativa/procedimiento así lo define)

Costos indirectos (CI)

Agrupan gastos no atribuibles a una partida específica, necesarios para ejecutar la obra (campo) y operar la empresa (oficina central): supervisión, almacenes, seguros de obra, servicios temporales, control de calidad, seguridad, administración, etc. El RLOPSRM enuncia que el precio unitario incluye los costos indirectos; su integración concreta debe ser congruente con el proyecto, su ubicación, duración y medios de ejecución.

Financiamiento (CF)

Refleja el costo del dinero en el tiempo (capital de trabajo mientras cobras estimaciones, garantías, etc.). Se estima con base en flujos (curva S financiera) y condiciones de pago/anticipos. En contextos de inflación, conviene vigilar índices (INEGI) y pactar mecanismos contractuales cuando proceda.

Utilidad (U) y cargos adicionales (CA)

La utilidad es el margen empresarial. Los cargos adicionales (según bases/contrato) pueden contemplar, por ejemplo, costos de aseguramiento, garantías, riesgos específicos, derechos de vía, etc. El marco reconoce estos componentes como parte integral del precio unitario.

Esquemáticamente:
PU = CD + CI + CF + U + CA

En obra pública, revisa siempre las bases: hay formatos, definiciones y verificaciones particulares (p. ej., anexos de FASAR, tabuladores y formatos de costos horarios exigidos).

Paso a paso para construir un APU “a prueba de auditoría”

1. Define el concepto y su unidad de pago.
   Ej.: “Muro de block hueco 12×20×40 cm, con mortero 1:4, m²”.
2. Describe el procedimiento constructivo.
   ¿Cómo se ejecuta? ¿Qué cuadrilla y equipo se requiere? Este procedimiento debe encajar con el programa de obra y los recursos que realmente tendrás (RLOPSRM).
3. Lista insumos y calcula consumos por unidad.
   • Materiales: cantidades por m² (block, mortero, agua, armaduras si aplica), mermas y fletes. (Norma: precio básico unitario puesto en sitio.).
   • MO: define cuadrilla (oficial, ayudante, etc.), rendimiento (m²/jornada/cuadrilla) y calcula el Salario Real (FSR) por especialidad.
   • MyE: identifica equipo (andamios, mezcladora, vibrador, mini-cargador según aplique), y costo horario técnico (posesión+operación+operador).
4. Valora precios unitarios vigentes.
   Cotiza a proveedores, consulta bases propias y vigila variación con índices (INEGI); evita arrastrar precios de otra obra sin ajuste.
5. Calcula el Costo Directo (CD).
   Suma materiales + MO (ya con FSR) + MyE (con productividad).
6. Prorratea Indirectos (CI).
   Con base en tu presupuesto total y duración de la obra:
   • Campo (obra): residencia, control de calidad, servicios temporales, seguridad, limpieza, etc.
   • Oficina central: administración, contabilidad, TI, dirección.
     Documenta criterios (horas-hombre, % sobre CD, o mezcla) y sustenta con el programa.
7. Calcula Financiamiento (CF).
   A partir de la curva de caja: anticipos, tiempos de cobro, garantías, etc. Apoya el supuesto con tasas del mercado y cronograma de estimaciones.
8. Aplica Utilidad (U) y cargos adicionales (CA).
   Según política de la empresa y/o bases.
9. Audita consistencia.
   • Congruencia con procedimiento y programas (RLOPSRM).
   • Validación de rendimientos y FSR por oficio.
   • Trazabilidad: cada número con su respaldo (cotizaciones, catálogos, índices, tabuladores).

También te interesará leer sobre: Diferencia entre renglón, concepto y matriz en presupuestos de construcción.

Fórmulas útiles (resumen)

• Material por unidad:
  M_unit = Σ (Cant_i × Precio_i_sitio × (1 + %Merma_i)) (+ Fletes)
• Mano de obra por unidad (ej. m²):
  MO_unit = (Σ SalarioReal_jornada_por_oficio / Rendimiento_m²_por_jornada)
• Salario Real (por oficio):
  SalarioReal = SalarioBase × FSR
  (Con FSR = 1 + (Prestaciones + Cargas Sociales) / SalarioBase, o metodologías equivalentes de CMIC/OPUS/Neodata.)
• Maquinaria por unidad (ej. m²):
  MyE_unit = (Σ CostoHorario_equipo / Rendimiento_unid_por_hora)
  (Costo horario = posesión + operación + operador, conforme catálogos/formatos técnicos.)
• Costo directo: CD = M + MO + MyE
• Precio unitario final:
  PU = CD + CI + CF + U + CA (según bases/contrato).

Ejemplo integral (didáctico)

Advertencia: valores hipotéticos con fines educativos. Sustituye por tus precios, FSR, rendimientos y costos horarios reales.

Concepto: “Muro de block hueco 12×20×40 cm, con mortero cemento-arena 1:4, aparejo, plomo y nivel; por m².”

Insumos y consumos base (por m²)

Materiales (supuestos razonables para ejemplo):

• Block 12×20×40: 12.5 pzas/m²
• Mortero 1:4 (cemento/arena):
  • Cemento: 20 kg/m²
  • Arena: 0.03 m³/m²
• Agua: 0.01 m³/m²
• Alambre/ligas: 0.05 kg/m²
• Merma: 3% en block y 2% en arena.
• Flete: prorrateado según distancia/volumen.

Mano de obra (cuadrilla y rendimiento):

• Cuadrilla: 1 oficial + 1 ayudante
• Rendimiento: 9 m²/jornada/cuadrilla (supuesto para ejemplificar; calibra con tu histórico).
• Salarios base diarios (hipotéticos):
  • Oficial: $SB₁
  • Ayudante: $SB₂
• FSR por oficio (calculado con metodología CMIC/OPUS/Neodata para tu año y zona):
  • Oficial: FSR₁
  • Ayudante: FSR₂
  • Salario Real: SR₁ = SB₁ × FSR₁, SR₂ = SB₂ × FSR₂

Maquinaria/equipo

• Mezcladora 1/2 saco (si no compras premezclado).
• Andamios/manualidades (si se prorratean como equipo/herramienta directa).
• Costo horario de cada equipo según catálogos/formatos técnicos vigentes; operador ligado a MO.

Valorización de insumos

• Precios de materiales: cotizaciones puesta en obra (incluye flete). Ajusta por mermas.
• MO: calcula Salario Real por oficio (FSR vigente) y prorratea al rendimiento:
  MO_unit = (SR_oficial + SR_ayudante) / 9 m²
• MyE: MyE_unit = (CostoHorario_mezcladora / Rend_m²_por_hora) + prorrateos (o costo de renta por m²).

Costo Directo (CD)

Suma Materiales_unit + MO_unit + MyE_unit.

Indirectos (CI), Financiamiento (CF), Utilidad (U), Cargos (CA)

• CI de campo: residencia, seguridad, control de calidad, servicios temporales; prorratea con base en presupuesto/tiempo.
• CI de oficina: administración, contabilidad, TI, dirección.
• CF: capital de trabajo hasta cobro de estimaciones; usa tasa efectiva y calendario real.
• U y CA: política de empresa y bases.

Resultado: PU = CD + CI + CF + U + CA. Documenta cada insumo, supuesto de rendimiento, cálculo de FSR y costo horario con sus fuentes (cotizaciones, catálogos, CMIC/INEGI/formatos oficiales).

Cómo calcular (bien) FSR/FASAR

1. Identifica salario base por oficio.
2. Integra prestaciones y cargas conforme Ley Federal del Trabajo, IMSS (enfermedad, maternidad, invalidez y vida, retiro, cesantía y vejez, riesgos), INFONAVIT (5% sobre salario base de aportación), etc.
3. Determina días pagados vs. laborados (festivos, vacaciones, prima vacacional, aguinaldo), que afectan el factor.
4. Calcula FSR por oficio. Apóyate en formatos CMIC y herramientas de tu software de costos para el año vigente; el módulo 1: Presupuesto Programable de OPUS te permite configurar plantillas FSR, para adaptar el Factor de Salario Real a tus políticas internas, haciendo más exactos tus presupuestos para diversas categorías de personal. OPUS también utiliza ECOSTOS, una bases de datos actualizada para asegurar precios actuales de materiales, mano de obra y maquinaria.

Pro tip: el FSR cambia año con año (y por empresa/actividad). Evita “arrastrar” el del año pasado sin actualizar parámetros.

Costo horario de maquinaria (resumen técnico)

Costo horario = Posesión (depreciación, intereses, seguros) + Operación (combustible, lubricantes, llantas, mantenimiento) + Operador.

• Usa catálogos y formatos oficiales para estructurar el cálculo (CMIC 2025, formatos XLS gubernamentales y anexos de licitaciones).
• Ajusta consumos a condiciones reales (altitud, clima, ciclos de trabajo).
• Conecta rendimientos de equipo con tu procedimiento (p. ej., m³/h de una mezcladora o m²/h de compactación).

Control, trazabilidad y auditoría

Un APU “bien armado” se puede auditar. Claves:

• Trazabilidad total: cotización o fuente para cada precio; soporte del FSR (cálculo/documento); método y fuente del costo horario; bitácora de rendimientos reales (obra propia).
• Congruencia con procedimiento constructivo y programas (RLOPSRM).
• Vigilancia de precios: actualización con INEGI e inteligencia de proveedores.
• Reproducibilidad: otra persona debería poder recalcular tu APU con las mismas fuentes y llegar al mismo resultado.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

1. Usar salarios “base” en lugar de Salario Real (sin FSR) → subestimas MO. Solución: calcula FSR por oficio con metodología vigente.
2. Rendimientos optimistas (o copiados sin ajuste) → distorsión de MO/MyE. Solución: calibra con históricos y condiciones de obra.
3. Precios de materiales sin flete/merma → el “ahorro” se paga en obra. Solución: precio puesto en sitio + merma conforme especificación/norma.
4. Olvidar indirectos/financiamiento → el PU “barato” destruye margen. Solución: integrar CI y CF acordes al programa y al flujo.
5. No documentar supuestos → difícil defender en revisión/fallo. Solución: hoja de vida del APU (fuentes, fechas, versión).
6. No actualizar por inflación → pérdidas silenciosas. Solución: vigila INEGI/mercado y establece cláusulas/mecanismos cuando proceda.

APU y tipo de contrato

• Precios unitarios: el dueño paga cantidades realmente ejecutadas × precios unitarios. Exige medición precisa y APUs sólidos por concepto.
• Suma alzada: el contratista asume mayor riesgo de cantidades; la ingeniería de costos previa (APUs y contingencias) es vital para no erosionar margen.

En ambos esquemas, el APU es tu mejor defensa técnica y económica.

Integración con herramientas y flujos modernos

• BIM 5D: vincula elementos del modelo a cantidades y APUs, permitiendo recalcular costos ante cambios de diseño.
• Software de costos como OPUS facilitan FSR anual, catálogos de insumos, matrices tipo, control de indirectos y reportes.
• Automatización y tableros: KPIs de costo (CPI/SPI si usas Valor Ganado), alertas por desviaciones, y trazabilidad de cambios integrados al presupuesto.

Checklist rápido antes de “cerrar” tu APU

• Procedimiento constructivo y programa alineados con el APU.
• Materiales: precio puesto en sitio + mermas justificadas.
• MO: Salario Real por oficio (FSR vigente y documentado).
• MyE: costo horario técnico y rendimiento compatibles.
• CI/CF/U/CA: criterios claros, acordes a bases/contrato.
• Fuentes fechadas (cotizaciones, índices, tabuladores SICT, CMIC, INEGI).
• Backups (versionado de matrices, notas de cálculo, anexos de soporte).

Preguntas frecuentes

¿Existe un FSR “correcto” universal?
No. El FSR depende de tu nómina, prestaciones, cuotas, riesgos, días pagados/laborados y del año/ubicación. Usa metodología CMIC/IMSS/INFONAVIT y actualiza anualmente.

¿Los tabuladores SICT son listas de precios “oficiales”?
No son listas de compra; muestran conceptos a costo directo construidos con metodología normativa y sirven como referencia técnica/estructural, no como sustituto de tus precios reales.

¿Cómo reflejo inflación/cambio de precios?
Monitorea INEGI (INPP) y mercado; si el contrato lo permite, usa mecanismos de ajuste.

¿Dónde documento el cálculo del costo horario?
En el anexo técnico de costos horarios, con hipótesis de vida útil, valor de rescate, tasas y consumos.

Conclusión

Un APU excelente no es solo “una matriz con números”; es una prueba técnica de cómo transformas un procedimiento constructivo en un costo unitario defendible, enlazando:

• Datos vigentes (precios, FSR, costos horarios, índices).
• Productividades realistas (rendimientos congruentes con tus medios).
• Criterios económicos explícitos (CI, CF, U, cargos adicionales).
• Trazabilidad y auditoría (normativa, cotizaciones, fuentes).

Dominar este proceso convierte al APU en tu ventaja competitiva: ofrece precios justos y sostenibles, protege tu margen y reduce sorpresas en obra. Si lo integras con una cultura de control en tiempo real, tu estimación se vuelve un sistema vivo que guía decisiones y rentabilidad.